Chi paga le spese, il proprietario o l’inquilino?

La legge 392/78 fornisce ulteriori indicazioni, specificando che l’inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, ma anche quelle relative allo spurgo dei pozzi neri e degli altri servizi comuni.Negli anni la giurisprudenza ha provveduto a chiarire come applicare i principi generali alle fattispecie specifiche, aiutando a distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria.In aiuto a proprietari e inquilini nello stabilire in maniera chiara la ripartizione delle spese intervengono anche le associazioni di categoria che hanno perfezionato delle tabelle basate su principi di equità e in linea con la normativa vigente. Un buon esempio è quello della ripartizione proposta nell’accordo firmato dalle Associazioni di Categoria a Roma nel 2014 e su cui basiamo le informazioni fornite in questa pagina. È importante notare che per essere vincolanti per le parti, le tabelle devono essere richiamate nel contratto di locazione. Tipicamente s’inserisce una clausola specifica come la seguente:

“Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si fa rinvio alla Tabella di ripartizione oneri accessori tra locatore e conduttore concordata tra le Associazioni di Categoria. Registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3)” Se si desiderasse suddividere le spese in maniera differente, questo speciale accordo siglato tra proprietario ed inquilino va allegato al contratto di locazione. L’accordo dovrà comunque rispettare i principi stabiliti per legge.

Ricorda anche che

• per le voci non previste dalle tabelle di ripartizione delle spese si rinvia alle norme di legge e agli usi locali;
• nel caso l’inquilino debba accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il rimborso a quest’ultimo, previa immediata comunicazione della spesa;
• il proprietario chiede il pagamento del conguaglio spese all’inquilino con raccomandata ed il pagamento va effettuato entro 60 giorni dalla richiesta. L’inquilino ha diritto richiedere i dettagli delle spese incorse dal proprietario.

Infine è sempre utile ricordare i doveri di proprietario ed inquilino in relazione alle spese stabiliti dal Codice Civile:

Art. 1575 – Obbligazioni principali del locatore.

Il locatore deve:

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Art. 1576 – Mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art. 1577 – Necessità di riparazioni.

Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Art. 1584 – Diritti del conduttore in caso di riparazioni.

Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.